Problematyka eksmisji z lokalu po skutecznej licytacji komorniczej
Wstęp
W ostatnich latach dużego znaczenia praktycznego nabrała problematyka licytacji komorniczych zamieszkałych lokali stanowiących odrębną własność. Sytuacje tego rodzaju mają spotykają zarówno właścicieli lokali, którzy znaleźli się w w trudnej sytuacji finansowej i nie spłacają kredytów jak i osoby, które korzystają z lokali na podstawie stosunku zobowiązaniowego – najczęściej najemców, którym wypowiedziano umowę najmu w związku z brakiem płatności za czynsz.
Jak wiadomo kupno lokalu w licytacji komorniczej może być doskonałą okazją dla osób poszukujących nieruchomości w niskich cenach. Nie mniej jednak na zainteresowanego nabywcę czyha znaczna liczba zawiłości prawnych, w szczególności związanych z nabyciem mieszkania lub domu z lokatorami. W niniejszym opracowaniu omówiona zostanie pozycja nabywcy licytacyjnego oraz scenariusze czynności, które mają na celu opróżnienie lokalu. Z drugiej strony utrata „dachu nad głową” to dramatyczne przeżycie dla osób zamieszkujących licytowany lokal, jednak nie są oni pozbawieni zupełnie ochrony prawnej. Dlatego poruszymy także kwestie zakresu uprawnień osób zajmujących lokal po jego wylicytowaniu.
Realizacja uprawnienia do opróżnienia lokalu po skutecznej licytacji
Skutki przysądzenia własności nieruchomości
Zgodnie z przepisami art. 1000. § 1. kpc z chwilą uprawomocnienia się postanowienia o przysądzeniu własności wygasają wszelkie prawa i skutki ujawnienia praw i roszczeń osobistych ciążące na nieruchomości. Na miejsce tych praw powstaje prawo do zaspokojenia z ceny nabycia z pierwszeństwem przewidzianym w przepisach o podziale ceny uzyskanej z egzekucji.
§ 2. Pozostają w mocy bez potrącenia ich wartości z ceny nabycia:
1) prawa ciążące na nieruchomości z mocy ustawy;
2) (uchylony);
3) służebność drogi koniecznej oraz służebność ustanowiona w związku z przekroczeniem granicy przy wznoszeniu budowli lub innego urządzenia;
4) służebność przesyłu.
§ 3. Pozostają również w mocy ujawnione przez wpis w księdze wieczystej lub złożenie dokumentu do zbioru albo nieujawnione w ten sposób, lecz zgłoszone najpóźniej na trzy dni przed terminem licytacji, użytkowanie, służebności i prawa dożywotnika, jeżeli przysługuje im pierwszeństwo przed wszystkimi hipotekami lub jeżeli nieruchomość nie jest hipotekami obciążona albo jeżeli wartość użytkowania, służebności i praw dożywotnika znajduje pełne pokrycie w cenie nabycia. Jednakże w wypadku ostatnim wartość tych praw będzie zaliczona na cenę nabycia.
Powyższy przepis wskazuje na odstępstwa od ogólnej zasady, iż w przysądzenie własności w licytacji powoduje wygaśnięcie wszelkich praw obciążających nieruchomość. Wyjątki te jednak dotyczą sytuacji kiedy prawa zostały zgłoszone najpóźniej na 3 dni przed terminem licytacji co zabezpiecza nabywcę przez zmianą stanu prawnego nieruchomości wynikającego z protokołu opisu i oszacowania oraz księgi wieczystej.
Warto przy omawianiu powyższej materii wskazać na orzeczenia Sądu Najwyższego:
Wyrok Sądu Najwyższego z dnia 22 września 1997 r. II CKN 730/97
Rękojmia wiary publicznej ksiąg wieczystych nie ma zastosowania, gdy nabycie własności nieruchomości następuje w toku postępowania egzekucyjnego.
Postanowienie Sądu Najwyższego z dnia 16 kwietnia 2009 r. I CSK 478/08
Uprawnieni z tytułu użytkowania, służebności (innej niż droga konieczna a obecnie także służebności przesyłu) oraz z tytułu dożywocia mogą (art. 1000 § 1 k.p.c.) uzyskać ekwiwalent swoich praw uczestnicząc w planie podziału wg reguł określonych w art. 1025 i 1026 k.p.c., w wypadku, gdy nie przysługuje im pierwszeństwo wynikające z wpisu (art. 12 u.k.w.h.). W przeciwnej sytuacji t.j. w razie przysługiwania pierwszeństwa przed hipotekami albo braku obciążenia hipotecznego, a także w razie pełnego pokrycia wartości tych praw w cenie, prawa obciążające utrzymują się mimo przejścia własności na nabywcę. Brak pełnego pokrycia wartości praw w cenie nabycia nie wyklucza jednak utrzymania służebności na podstawie orzeczenia sędziego na warunkach określonych w art. 1001 k.p.c.
Najem i dzierżawa a egzekucja z nieruchomości
Zgodnie z art. 930. § 1.k.p.c rozporządzenie nieruchomością po jej zajęciu nie ma wpływu na dalsze postępowanie. Nabywca może uczestniczyć w postępowaniu w charakterze dłużnika. W każdym razie czynności egzekucyjne są ważne tak w stosunku do dłużnika, jak i w stosunku do nabywcy.
§ 2. Rozporządzenia przedmiotami podlegającymi zajęciu razem z nieruchomością po ich zajęciu są nieważne. Nie dotyczy to rozporządzeń zarządcy nieruchomości w zakresie jego ustawowych uprawnień.
§ 3. Obciążenie nieruchomości przez dłużnika po jej zajęciu oraz rozporządzenie opróżnionym miejscem hipotecznym jest nieważne. W razie wpisania hipoteki przymusowej po zajęciu nieruchomości zabezpieczona nią wierzytelność nie korzysta z pierwszeństwa zaspokojenia przewidzianego dla należności zabezpieczonych hipotecznie.
§ 4. Oddanie zajętej nieruchomości w użyczenie, leasing, najem lub dzierżawę jest bezskuteczne wobec nabywcy nieruchomości w egzekucji.
Natomiast zgodnie z art. 1002. k.p.c. z chwilą uprawomocnienia się postanowienia o przysądzeniu własności nabywca wstępuje w prawa i obowiązki dłużnika wynikające ze stosunku najmu i dzierżawy stosownie do przepisów prawa normujących te stosunki w wypadku zbycia rzeczy wynajętej lub wydzierżawionej. W przypadku gdy umowa najmu lub dzierżawy nieruchomości zawarta była na czas oznaczony dłuższy niż dwa lata, nabywca może wypowiedzieć tę umowę, w ciągu miesiąca od uprawomocnienia się postanowienia o przysądzeniu własności, z zachowaniem rocznego terminu wypowiedzenia, o ile umowa nie przewiduje terminu krótszego, chociażby umowa została zawarta z zachowaniem formy pisemnej i z datą pewną, a rzecz została najemcy lub dzierżawcy wydana.
W ocenie opiniującego przepis art. 1002 k.p.c ma zastosowanie jedynie do przypadków kiedy umowa najmu lub dzierżawy została zawarta przed zajęciem nieruchomości. W tym zakresie decydująca jest data doręczenia zawiadomienia o zajęciu dłużnikowi a jeżeli takie doręczenie nie nastąpiło decydujące jest ujawnienie zajęcia w księdze wieczystej nieruchomości.
Materialne skutki zbycia nieruchomości reguluje art. 678. § 1 KC, zgodnie z którym w razie zbycia rzeczy najętej w czasie trwania najmu nabywca wstępuje w stosunek najmu na miejsce zbywcy; może jednak wypowiedzieć najem z zachowaniem ustawowych terminów wypowiedzenia.
§ 2. Powyższe uprawnienie do wypowiedzenia najmu nie przysługuje nabywcy, jeżeli umowa najmu była zawarta na czas oznaczony z zachowaniem formy pisemnej i z datą pewną, a rzecz została najemcy wydana.
Tytuł wykonawczy do opróżnienia lokalu nabytego w licytacji
Zgodnie z art. 999. § 1 k.p.c prawomocne postanowienie o przysądzeniu własności przenosi własność na nabywcę i jest tytułem do ujawnienia na rzecz nabywcy prawa własności w katastrze nieruchomości oraz przez wpis w księdze wieczystej lub przez złożenie dokumentu do zbioru dokumentów. Prawomocne postanowienie o przysądzeniu własności jest tytułem wykonawczym do wprowadzenia nabywcy w posiadanie nieruchomości i opróżnienia znajdujących się na tej nieruchomości pomieszczeń bez potrzeby nadania mu klauzuli wykonalności. Przepis art. 791 stosuje się odpowiednio.
§ 2. Od chwili uprawomocnienia się postanowienia o przysądzeniu własności na rzecz nabywcy należą do niego pożytki z nieruchomości. Powtarzające się daniny publiczne przypadające z nieruchomości od dnia prawomocności postanowienia o przysądzeniu własności ponosi nabywca. Świadczenia publicznoprawne niepowtarzające się nabywca ponosi tylko wtedy, gdy ich płatność przypada w dniu uprawomocnienia się postanowienia o przysądzeniu własności lub po tym dniu.
W omawianej kwestii decydujące znaczenie ma zatem art. 791. k.p.c.:
§ 1. Tytuł wykonawczy zobowiązujący do wydania nieruchomości, statku lub do opróżnienia pomieszczenia upoważnia do prowadzenia egzekucji także przeciwko każdemu, kto uzyskał władanie nad tym przedmiotem po wszczęciu postępowania, w którym wydano tytuł egzekucyjny.
§ 2. Tytuł wykonawczy zobowiązujący do wydania nieruchomości, statku lub do opróżnienia pomieszczenia upoważnia do prowadzenia egzekucji nie tylko przeciw dłużnikowi, lecz także przeciwko jego domownikom, krewnym i innym osobom reprezentującym jego prawa.
§ 3. Przepisy § 1 i 2 nie wyłączają praw określonych przepisami o ochronie lokatorów oraz praw, które są skuteczne wobec wierzyciela. Jeżeli dłużnik twierdzi, że przysługuje mu prawo skuteczne wobec wierzyciela, komornik wstrzyma się względem niego z czynnościami egzekucyjnymi, pouczając, że w terminie tygodnia może wytoczyć powództwo o pozbawienie w stosunku do niego tytułu wykonawczego wykonalności.
§ 4. (uchylony).
§ 5. Po upływie miesiąca od daty wstrzymania czynności komornik podejmie dalsze czynności egzekucyjne w stosunku do dłużnika, chyba że postępowanie egzekucyjne zostało zawieszone postanowieniem sądu o udzieleniu zabezpieczenia.
Przepisem art. 791 § 3 i 5 wprowadzono system ochrony praw osoby, która posiada skuteczne prawo do rzeczy stanowiącej przedmiot czynności egzekucyjnej (np. w dobrej wierze nabyła przedmiot egzekucji od osoby niebędącej dłużnikiem). Osoba taka przy pierwszej czynności egzekucyjnej powinna sprzeciwić się prowadzeniu egzekucji, składając komornikowi oświadczenie pisemne lub ustnie do protokołu. W tym wypadku komornik wstrzyma się z dalszym prowadzeniem egzekucji, a decyzję tę doręczy wierzycielowi oraz osobie władającej rzeczą z pouczeniem jej, że może w terminie tygodnia wytoczyć do sądu powództwo o pozbawienie w stosunku do niej tytułu wykonawczego wykonalności. W wyniku nowelizacji z dnia 16 września 2011 r. komornik nie musi już pouczać osoby trzeciej o tym, że może ona wnieść o zabezpieczenie tego powództwa przez zawieszenie postępowania egzekucyjnego. Wskazany termin jest terminem zawitym, nie podlega zatem przywróceniu, a powództwo wniesione po terminie podlega oddaleniu. Powództwo, o którym mowa w art. 791 § 3, zgodnie z uzasadnieniem projektu nowelizacji z dnia 16 września 2011 r., będzie opozycyjnym powództwem przeciwegzekucyjnym (wydaje się, że podstawą prawną tego powództwa będzie art. 840 § 1 pkt 1 w zw. z art. 791 § 3).
Egzekucja opróżnienia lokalu
Decydujące znaczenie ma art. 1046. § 1. k.p.c. Jeżeli dłużnik ma wydać nieruchomość lub statek albo opróżnić pomieszczenie, komornik sądu, w którego okręgu rzeczy te się znajdują, wezwie dłużnika do dobrowolnego wykonania tego obowiązku w wyznaczonym stosownie do okoliczności terminie, po którego bezskutecznym upływie dokona czynności potrzebnych do wprowadzenia wierzyciela w posiadanie.
§ 2. (uchylony).
§ 3. (uchylony).
§ 4. Wykonując obowiązek opróżnienia lokalu służącego zaspokojeniu potrzeb mieszkaniowych dłużnika na podstawie tytułu wykonawczego, z którego nie wynika prawo dłużnika do lokalu socjalnego lub zamiennego, komornik usunie dłużnika do innego lokalu lub pomieszczenia, do którego dłużnikowi przysługuje tytuł prawny i w którym może zamieszkać. Jeżeli dłużnikowi nie przysługuje tytuł prawny do innego lokalu lub pomieszczenia, w którym może zamieszkać, komornik wstrzyma się z dokonaniem czynności do czasu, gdy gmina właściwa ze względu na miejsce położenia lokalu podlegającego opróżnieniu, na wniosek komornika, wskaże dłużnikowi tymczasowe pomieszczenie, nie dłużej jednak niż przez okres 6 miesięcy. Po upływie tego terminu komornik usunie dłużnika do noclegowni, schroniska lub innej placówki zapewniającej miejsca noclegowe wskazanej przez gminę właściwą ze względu na miejsce położenia lokalu podlegającego opróżnieniu. Usuwając dłużnika do noclegowni, schroniska lub innej placówki zapewniającej miejsca noclegowe, komornik powiadomi właściwą gminę o potrzebie zapewnienia dłużnikowi tymczasowego pomieszczenia.
§ 4(1.) (uchylony).
§ 5. Komornik nie może wstrzymać się z dokonaniem czynności, jeżeli wierzyciel lub dłużnik albo osoba trzecia wskaże pomieszczenie odpowiadające wymogom tymczasowego pomieszczenia.
§ 51. Jeżeli dłużnikowi nie przysługuje prawo do tymczasowego pomieszczenia, komornik usunie dłużnika do noclegowni, schroniska lub innej placówki zapewniającej miejsca noclegowe, wskazanej na wniosek komornika przez gminę właściwą ze względu na miejsce położenia lokalu podlegającego opróżnieniu.
§ 6. (uchylony).
§ 7. (uchylony).
§ 8. (uchylony).
§ 9. Przeprowadzając egzekucję, komornik usunie ruchomości niebędące przedmiotem egzekucji i odda je dłużnikowi, a w razie jego nieobecności pozostawi osobie dorosłej spośród jego domowników, gdyby zaś i to nie było możliwe, ustanowi dozorcę, pouczając go o obowiązkach i prawach dozorcy ustanowionego przy zajęciu ruchomości, i odda mu usunięte ruchomości na przechowanie na koszt dłużnika.
§ 10. Jeżeli na wezwanie dozorcy dłużnik w wyznaczonym terminie, nie krótszym niż 30 dni, nie odbierze ruchomości, sąd na wniosek dozorcy i po wysłuchaniu dłużnika nakaże ich sprzedaż, a jeżeli ruchomości nie przedstawiają wartości handlowej lub sprzedaż okaże się bezskuteczna, sąd wskaże inny sposób rozporządzenia rzeczą, nie wyłączając ich zniszczenia.
Prawo do lokalu socjalnego.
Pełny tekst artykułu jest płatny i znajduje się pod poniższym linkiem.