Uprawnienie do zwrotu zadatku w podwójnej wysokości.

Informacja prawna dotycząca uprawnienia do zwrotu zadatku w podwójnej wysokości.

W odpowiedzi na Pana pytanie połączone z następującym opisem stanu faktycznego:

Umowa przedwstępna została zawarta w biurze pośrednika “……………..” w dniu 20-07-2012r. Kwota 10 000 zł wynikająca z postanowień umowy została przelana na konto P. Izabeli W. tego samego dnia. Kilka dni później Pani Iza wyjechała na wakacje mimo iż zapewniała nas, że nie ma czasu, jest bardzo zapracowana. Wróciła na kilka dni i ponownie wyleciała za granicę, kontakt się urwał. Wróciła pod sam koniec sierpnia zapewniając nas że wszystko jest jak najbardziej aktualne. Kiedy jej nie było, pośrednik zajmował się gromadzeniem dokumentów w jej imieniu. Terminy kilkakrotnie się zmieniały, powodem był brak czasu Pani Izy. Wstępnie ustaliliśmy termin spotkania z notariuszem i podpisania aktu na 7-09-2012r. … 6-09-2012 otrzymałem telefon od Pani Izy z prośbą o przełożenie terminu na środę/czwartek (12-13.09.2012). Dwa, trzy dni po terminie. Na 15-09-2012 był termin wydania lokalu. Do późnych godzin wieczornych 13-09-2012 czekaliśmy na sygnał, potwierdzenie terminu. W końcu podjęliśmy decyzję o odstąpieniu od umowy z powodu niedotrzymania terminów, o fakcie tym jeszcze 13-09 powiadomiliśmy drugą stronę. Tu muszę wspomnieć, że sprzedawaliśmy w międzyczasie mieszkanie i musiałem wstrzymywać klientów gdyż nie znaliśmy terminu podpisania aktu z panią Izą. W końcu 3-09-2012 sprzedałem mieszkanie i musieliśmy się wyprowadzić, mimo świadomości w jakiej jesteśmy sytuacji pani Iza zwlekała. Na początku sierpnia do mieszkania pani Izy (będącego przedmiotem umowy) przewieźliśmy dwie duże kanapy, aby ułatwić sobie przeprowadzkę.

Po naszej rezygnacji 13-09-2012 pani Iza zagroziła że nie odda nam tych rzeczy, podejrzewam jedynie, iż po rozmowie z pośrednikiem pozwoliła je zabrać, transport przyjechał 14-09-2012 wieczorem. Gdy weszliśmy do mieszkania, które miało być wydane dnia następnego, nadal znajdowały się tam sprzęty, ubrania i inne rzeczy należące do pani Izy. Mieszkanie absolutnie nie było gotowe do sprzedaży. Drogą mailową, SMS, oraz listem poleconym z dnia 20-09-2012 (który wrócił do mnie nie odebrany) poinformowaliśmy Panią Izę, iż domagamy się zwrotu kwoty zadatku 10 000 zł. Wielokrotnie ją upominaliśmy, za każdym razem stwierdzała, że po prostu nie odda tych pieniążków.

W piśmie z 17-10-2012 pani Iza w jednym zdaniu informuje nas, że to ona odstępuje od umowy ze względu na niedotrzymanie przez nas terminów umowy.

wyjaśniamy co następuje:

Z przedstawionego przez Pana opisu stanu faktycznego wynika, iż osobą która ponosi winą za zerwanie umowy przedwstępnej jest Pani Izabela W. Swoim brakiem działania – brakiem chęci przystąpienia do umowy sprzedaży spowodowała, iż Państwo mieli prawo odstąpić od umowy (przekroczenie terminu).

Strona która poniosła szkodę w związku z faktem nie dojścia do skutku umowy przyrzeczonej może ubiegać się o naprawienie szkody, którą poniosła w związku z niedojściem do skutku umowy przyrzeczonej (art. 390§ 1 k.c.) – w Państwa umowie przedwstępnej zawarta jest taka klauzula – dot. zadatku.

Zawarli Państwo umowę przedwstępną sprzedaży nieruchomości w formie pisemnej – dla celów ad probationem (dowodowych), co za tym idzie pozwala ona Państwu dochodzić swoich roszczeń ze skutkiem słabszym – tylko zwrotu podwójnej wartości zadatku (art. 394 § 1 k.c.). W momencie, gdyby umowa przedwstępna była zawarta w takiej formie w jakiej powinna być zawarta umowa przyrzeczona (przyszła umowa sprzedaży nieruchomości – forma aktu notarialnego), mogliby Państwo dochodzić spełnienia umowy przedwstępnej – czyli doprowadzić do faktu spełnienia umowy przedwstępnej tym samym zawarcia umowy sprzedaży (na drodze sądowej).

Przy założeniu, że wyłączną winę za odstąpienie od umowy ponosi Pani Izabela W. – nie dotrzymanie terminów umownych na mocy art. 394 § 1 k.c. jako strona wręczająca zaliczkę mogą Państwo domagać się zwrotu zaliczki w podwójnej jej wysokości –20 000 zł od Pani Izabeli Poniatowskiej.

W przypadku odstąpienia od umowy przedwstępnej, termin wymagalności roszczenia o zwrot zadatku w podwójnej wysokości odpowiada terminowi, w którym umowa przyrzeczona miała być zawarta, a jeżeli sąd oddalił żądanie zawarcia umowy przyrzeczonej – terminowi, w którym uprawomocniło się orzeczenie sądu (art. 390 § 3 k.c.).

Odnosząc się do umowy przedwstępnej, została ona zawarta w należyty sposób. Posiada ona wszelkie elementy – postanowienia istotne do zawarcia umowy przyrzeczonej, które umożliwiają stwierdzenie, iż jest ona wiążąca. Została zawarta dla celów ad probationem – dowodowych, zawarta na piśmie.

Zadatek podlega zwrotowi i odpada obowiązek zapłaty sumy dwukrotnie wyższej w razie:

– wykonania umowy, gdy nie można zaliczyć zadatku na poczet świadczenia strony (bo stanowi rzecz innego rodzaju niż świadczenie strony, która zadatek otrzymała, albo strona otrzymała zadatek w określonej kwocie pieniężnej, a świadczenie strony jest niepieniężne) – natomiast gdy można zaliczyć zadatek, wówczas występuje on „w roli zaliczki” i zostaje zaliczony na poczet świadczenia z umowy;

– rozwiązania umowy – nie tylko przez strony, ale również w drodze orzeczenia sądowego;

– niewykonania umowy wskutek okoliczności, za które żadna ze stron nie ponosi odpowiedzialności;

– niewykonania umowy wskutek okoliczności, za które ponoszą odpowiedzialność obie strony.

W opiniowanej sytuacji, jako że za niewykonanie umowy przyrzeczonej winię ponosi wyłącznie sprzedający, powinni Państwo wystosować „wezwanie do zwrotu zadatku w podwójnej jego wysokości”. Powinno to się odbyć w formie pisemnej z wyznaczeniem odpowiedniego terminu do spełnienia Państwa roszczenia z pouczeniem skierowania sprawy na drogę sądową w momencie nie spełnienia przez Panią Izabelę W. powyższego roszczeń. W momencie, gdy wyznaczony przez Państwa termin upłynie mogą Państwo skierować sprawę na drogę sądową, w trybie postępowania upominawczego. Opłata sądowa w takim przypadku wyniesie 5% dochodzonego roszczenia.

Piotr Zakrzewski

Radca Prawny